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随后，美国政府为挽救经济采取了一系列措施，包括连续13次降低联储基金利率，一度降到1％。低利率一方面提振了美国经济，同时也引起了资产价格上涨，2003～2006年4年间房价涨幅超过50％！房贷金融机构在巨大利益的驱动下，纷纷推出次级和次优住房贷款。申请次级贷款的购房者往往是低收入阶层，在贷款初期也难以承受较高的本息支付。为此，抵押贷款机构开发了形形色色的新兴的抵押贷款产品。

这些次级房贷大多以可调整利率为主，市场利率的走低导致借款成本降低，吸引了大量低收入人群。仅2006年，就有约400万个家庭为购房接受了贷款公司向他们努力兜售的高价贷款。这些高价贷款的利率至少超过正常贷款3个百分点。

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第15节：华尔街冲击波（15）

借贷行为至此并不是终点，次级贷款贷出后，房利美、房地美等机构大量收购住房贷款，一方面转移了贷款发放机构的风险，另一方面又为贷款发放机构提供了源源不断的资金，支撑它们发放更多的住房贷款。

然而，美国次级抵押贷款在住房抵押贷款中所占的份额并不大，至2006年第4季度该比例接近15％，据此可以估算在美国资本市场中的份额更低。但次级抵押贷款为何能引发全球金融市场的动荡呢？

“只要资产能产生稳定的现金流，将它证券化！”一直以来，资产证券化都是华尔街变现的不二法门。自20世纪70年代初第一笔资产证券化面世，其发展就一直未曾停息。

在次贷危机的演化过程中，证券化工具不断推动次贷膨胀。

投资银行从房贷提供商买入次级贷款，经过重新分类、信用增级等包装后，形成次级按揭贷款债券（简称次级债）并出售。次级住房贷款证券大约占住房贷款证券化市场的14％～20％。次级债券经再证券化后成为含有次级债的CDO。CDO按基础资产的评级分为高等级和夹层，高等级住房贷款抵押债权以评级为A以上的住房贷款为基础，夹层的基础资产是评级主要为BBB的住房贷款。按风险打包后的CDO出售给不同风险偏好的投资人，并由此将这些基础资产的信用风险转移。

在利率产品类别中，“利率掉期”占绝对优势。“利率掉期”的主要形式是，在一定期限内，用“浮动利息现金流”去交换“固定利息现金流”，交易一般不涉及本金。其主要用途是以“更低的成本”来“模拟”长期固定利率债券的运作。使用这种工具最多的就是美国两大GSE（GovernmentSponsoredEntity）公司—房地美和房利美。这两家超级金融公司用发行短期债券来资助30年固定利息的房地产贷款，辅之以“利率掉期”来对冲未来利率变化的风险。

20年前，全世界的金融衍生产品的名义价值总额几乎为零，到2006年，已经达到370万亿美元，相当于全世界的GDP总和的8倍多！金融衍生产品的不断交易和滚动，无异于一场豪赌，在空和多的简单选择下，内部风险高速聚积。当房地产市场发生趋势性的变化后，危机开始显示出来……

20世纪90年代以来，住房信贷迅猛发展。次级房贷规模从1994年的350亿美元、约占美国家庭住房贷款总额的4。5％，发展到2006年的6000亿美元和20％。截至2007年上半年，美国次贷余额为1。5万亿美元，在住房贷款市场的份额增加到15％。

2005年下半年开始，放贷标准的明显下降，甚至还接受缺乏充分资信证明文件或具有高债务－收入比的借款申请。在2006年，近40％的高利率住房贷款涉及背驮式贷款或再次按揭。放贷标准的降低基本上都发生在联邦银行监管规定的范围之外。

随着利率的提高和房价开始下跌，噩梦开始了。

2004年6月份，在美国经济刚刚从低谷中露出些许复苏之时，格林斯潘担心过多的流动性会使资产价格被炒到没有任何人接盘的地步，将方向转到缩小流动性。短短两年间，美国将基准利率从1％一路加到5。25％。

人们发现，曾经为百万低收入家庭带来居所的次级房贷，又给美国带来了同样数以百万计的“房奴”。与此同时，上百万个家庭因无法再缴纳房贷本息而被银行强制收回了住房所有权。更令人担忧的是，进入2007年后，不仅是次级贷款出现了严重违约，在被强制收回住房的家庭中，已经有约45％是优质、基本优质或政府支持的房贷客户。