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香港的超级市场发育较日本要晚10年，这是因为香港的劳务工资水平相当于日本10年前的水平。1970年，后来属英资怡和系的牛奶公司开设了香港第一间超级市场，连锁店统一商号为“惠康”。1973年，后来属于华资长实系的黄埔集团屈臣氏，也闯入超级市场领域，开办了第一间百佳连锁店。到八佰伴来香港发展时，惠康有98间连锁店，百佳有87间，而屈臣氏本身也有约40间。全香港有大小超级市场约550间。

和田一夫来香港考察时，发现几乎所有的较大规模的百货超市，都集中在港岛、九龙的老城区。

香港零售市场竞争激烈，服务水平都比较高。和田一夫认为，它们在热情、周到方面，与日本的商店还有一定的差距。

当时已有几家日本百货公司在香港经营，对香港零售业的冲击还不大，未构成灾难性威胁。最早的一家是大丸百货公司，由大丸与香港华资张玉良合办，各占51％和49％股权，地点在最旺的铜锣湾，该店于1960年11月3日开业。此后，空档长达10多年。

1973年9月27日，伊势丹百货在九龙尖沙咀开业；1975年4月2日松坂屋在铜锣湾开业。进入80O年代形成一个小高潮，1981年8月26日，三越在铜锣湾开设分店，店铺面积竟达11000平方米；同年9月21日，松坂屋在金钟开设香港第2号分店；1982年6月1日，东急百货在香港旅游商业中心尖沙咀也正式开张营业。

同年9月，由英国首相访华引发香港信心危机，日本百货商开始裹足不前。

和田一夫在筹备阶段，数次赴香港。考察日本的同行，也是他来港的一大目的。他原来就对这些本国的同行了如指掌，又发现它们来香港后市场定位和经营策略基本没变。它们都经营中高档百货，并且，都在港岛、九龙的商业旺地。

和田一夫再次以“间隙理论”进行策划、决断。必须回避竞争激烈的地区，到相对薄弱的地方进行发展。

他把目标投向新市镇。

香港的新市镇都在原属“乡下地方”的新界。

新市镇的建设，是香港政府为减少市区人口、地皮、房屋、交通的压力，于1972年开始进行的。最初是屯门、荃湾、沙田3个，80年代扩增到8个。和田一夫去时，沙田正在大兴土木，至90年代沙田仍在建设之中。

沙田的地理位置优越，处于九龙市区北面，走隧道穿过狮子山仅2公里路程。沙田有大型住宅区、工业区、中心街区。中心街区在九龙至广州的铁路两侧，内有大型商场大厦、巴士站、大会堂、酒店等，行人在区内可完全与车辆隔离，人行天桥四通八达。沙田还有香港中文大学等4所院校，计划设立53所中学和47所小学。当时人口约30万，到本世纪末规划人口为75万。

以其气派，沙田完全是一座中等规模的新型城市，它与老城区比，还有一个很大的不同，拥有大片的绿化面积。

那座面积10万平方米、层叠式的商场大厦——新城市广场，是新鸿基地产兴建的出租物业。大厦内仅小型戏院就有6间。由于当时处于地产楼市低潮，租价较低，承租的商家不算踊跃。有八佰伴这样的日本财团肯来沙田发展，新地集团主席郭得胜正求之不得，这样可以带旺整座出租物业。

于是，八佰伴以每平方英尺（折合0。0929平方米）不及10港元的优惠租价，承租下大厦共四层约10900平方米铺位，租约一签就是10年，每月租金仅170万港元，算是便宜之极。论面积仅次于三越公司的分店面积。

据新鸿基地产执行董事陈启铭回忆，“1983年展开招租活动时，我们觉得如此大的商场，必须有一个大型百货集团，租用数十万平方英尺的楼面，才能令这个商场（出租）经营成功有望。在一家日资银行帮手安排下，我到日本去与10多家百货公司会面，见过不下10家百货集团。”

由于中英谈判，香港前景不明朗，那些日本大百货公司都裹足不前。只有八佰伴的反应是积极的，结果达成协约。陈启铭说：如果不是八佰伴，“日资百货来港的速度，恐怕不会像目前（指90年代）这么快。”

正当八佰伴进行开业前的筹备工作，传来了好消息。

1984年9月26日，中英关于香港问题的“联合声明”在北京草签。声明强调，香港现有的资本主义制度50年不变。香港股市立即回升，各业出现一派兴旺的景象。当然，物业租金水平也会高涨，但在此之前，八佰