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贷支持的债券和其他衍生品为房市扩张提供了充裕的资金。根据美联储和房利美（Fannie

Mae）的统计，目前约有2/3的住房贷款经过资产证券化处理成为债券，而在1990年该比例仅

为40％。截至2007年上半年，美国住房贷款余额共计10万亿美元，住房贷款证券化产品余额已

达6万亿美元。经过投资银行再包装发行的与住房贷款相关的衍生产品规模则难以精确计算。

另外，住房贷款支持的商业票据余额约占资产支持的商业票据的25％，共约2　500亿美元。

住房贷款的证券化链条复杂，极易滋生风险。首先，金融机构大量购入住房贷款。其次，金

融机构将这些住房贷款的很大部分进行证券化，通过设立特殊目的实体，将住房贷款证券化

产品转移出自身资产负债表。第三，投资银行承销住房贷款证券化产品，通过估价模型计算

不同贷款的风险，按照不同的风险打包，编写说明书，以不同的风险类别对应不同的收益率

，推销给不同风险偏好的机构投资者。最后，机构投资者根据自身风险和收益的需要购买住

房贷款证券化产品。

对银行来说，衍生产品分散了风险，增加了融资渠道，降低了融资成本，与此同时，也将风

险扩散到了证券、保险、各类投资人、其他国家等。发行证券化产品的机构有时还主动或被

迫保留了部分风险最高的产品。

由于构建过程复杂，涉及多方主体，除了一般证券具有的风险（如利率风险、汇率风险、流

动性风险、主体信用风险等），由于信用链的加长和特殊的结构性特点，结构性融资产品还

具有特有的风险，主要有信用风险（债务人对资产池偿付的拖欠等导致资产池信用级别降低

的风险）、提前支付风险、资金不匹配风险（即资产池所产生的现金流与证券偿付所要求的

现金流在利率、货币种类等方面不匹配）等。

在这个链条中，房利美和房迪美是实现风险定价和转移的关键环节。房利美于1938年由美国

联邦政府创立，是为了帮助解决由于经济大萧条而引起的住房融资问题。最初，房利美被允

许从贷款者手中购买联邦住宅管理局和退伍军人管理局的贷款。1968年，联邦政府将房利美

分割成两个机构，即现在的房利美和吉利美。同时，国会重新颁布法令，批准房利美成为一

家私有公司，建立不由联邦宅房管理局和退伍军人管理局担保的传统抵押贷款的二级市场。

房迪美成立于1970年，最初是一家政府特许的由12家联邦住房贷款银行和加入联邦保险的储

蓄机构拥有的公司。1989年，作为《金融机构改革恢复和实施法案》的一部分，房迪美成为

一家非常类似于房利美的私有公司。

目前，房利美和房迪美均在纽约证券交易所上市，不直接向购房者发放贷款，而是作为中间

人购买其他贷款机构提供的住房抵押贷款或是提供信贷担保服务，帮助当地银行和储蓄机构

远离贷款风险，按照市场化运作且自负盈亏。

由于房利美和房迪美由国会批准设立，接受联邦住房企业监管办公室（Office　of　Federal

Housing　Enterprise

Oversight）监管，因此被认为是政府担保企业。市场投资者普遍相信，如果政府担保企业经

营出现问题，美国政府绝不会坐视不管。因此，房利美和房迪美能够以较高的信用等级、较

低的利率在金融市场大量融资，然后再利用融来的资金大量购买包括住房贷款支持债券（MBS

）在内的较高收益资产来获取利润。目前，两公司的债务和担保约为万亿美元，已经超过

美国国债万亿美元的规模。

房利美和房迪美持有或担保的房贷资产占美房贷市场总值的40％。房迪美发言人表示，房迪美

的整个资产组合对其为美国住房融资体系提供流动性、稳定性和负担能力的使命至关重要，

其中2/3以上直接用于支持增加可负担住宅的职责。吉利美作为由住房和城市发展部全资拥有

的一家美